La Cour de cassation précise, dans un arrêt du 8 janvier 2026, le régime applicable à l’indemnité due lorsque le maître d’ouvrage renonce unilatéralement à son projet dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle. L’enjeu était important : cette somme pouvait-elle être réduite par le juge comme une clause pénale excessive ? La réponse est non. La Haute juridiction qualifie cette stipulation de clause de dédit, ce qui change entièrement son traitement juridique.

Une distinction décisive entre sanction et faculté de renonciation

Dans cette affaire, des maîtres d’ouvrage avaient signé un CCMI avant d’abandonner leur projet quelques mois plus tard, avant même le début du chantier. Le contrat prévoyait alors le versement au constructeur d’une indemnité forfaitaire de 10 % du prix total. La cour d’appel avait considéré qu’il s’agissait d’une clause pénale et avait réduit son montant. La Cour de cassation adopte une autre analyse. En s’appuyant sur les articles 1231-5 et 1794 du code civil, elle rappelle qu’une clause pénale sanctionne l’inexécution fautive d’une obligation, tandis qu’une clause de dédit permet à une partie de se retirer librement du contrat moyennant le paiement d’une somme convenue à l’avance.

Le maître d’ouvrage peut renoncer, mais il doit en assumer le prix

La solution retenue repose sur la logique même de l’article 1794 du code civil, selon lequel le maître peut résilier un marché à forfait par sa seule volonté, à condition de dédommager l’entrepreneur de ses dépenses, de ses travaux et du gain qu’il aurait pu retirer de l’opération. La Cour de cassation en déduit que l’indemnité prévue dans le CCMI ne sanctionne pas une faute du maître d’ouvrage. Elle constitue la contrepartie contractuelle de son droit de renoncer au projet. Dès lors, elle ne peut pas être assimilée à une clause pénale, même si elle vise aussi à compenser les frais engagés et le bénéfice perdu par le constructeur.

Une sécurité contractuelle renforcée pour le constructeur

La portée pratique de l’arrêt est claire : dès lors que la clause organise une faculté de résiliation unilatérale et non la réparation d’un manquement, le juge ne peut ni en diminuer ni en supprimer le montant. La stipulation contractuelle s’impose donc telle quelle. Cette décision renforce la sécurité juridique des constructeurs, souvent confrontés à des abandons de projet pour convenance personnelle. Elle rappelle aussi l’importance de la rédaction contractuelle : pour échapper à toute modération judiciaire, l’indemnité doit être clairement rattachée à l’exercice du droit de résiliation prévu par l’article 1794, et non à une inexécution fautive.
 
Cet arrêt marque une clarification importante dans le contentieux du CCMI. Il confirme que toutes les indemnités contractuelles ne relèvent pas du régime de la clause pénale. Lorsqu’elle rémunère la liberté de se dédire, la somme convenue ne peut être corrigée par le juge. En matière de construction, le contrat retrouve ainsi toute sa force dès lors qu’il organise précisément les conséquences d’une renonciation unilatérale.
 
Réf : Civ. 3e, 8 janv. 2026, FS-B, n° 24-12.082